Український ринок нерухомості: тенденції, ціни, перспективи

Зруйновані міста і села, пошкоджені житлові і нежитлові будинки, продовження зведення новобудов і запуск нових проєктів — реальність української сфери нерухомості. Компанія LOOQME спільно з PR-market та PRess Association UA провели прес-ланч з представниками компаній-забудовників, власниками будівельного бізнесу і медіа, щоб з’ясувати стан українського ринку нерухомості і його перспективи.

Зустріч розпочалася з виступу першої секретарки Національної спілки журналістів Ліни Кущ. Вона ще раз нагадала про те, у яких умовах доводиться працювати представникам ЗМІ, аби доносити інформацію про війну в Україні.Зібрали для вас тези виступів про ринок нерухомості. Повне відео прес-ланчу доступне за посиланням.

Денис Суділковський, маркетинг директор ЛУН

Тема: Що врятує ринок нерухомості (і чи треба його рятувати)?Дві панівні думки про ринок нерухомості:

  1. ринок зупинився;
  2. на ринку нерухомості очікується величезний бум.

Дослідження психоемоційного стану українців у 2022 році (дані Gradus, Moving Forward Together, Centre for Economic Recovery, Advanter):

  • 67% відчувають небезпеку
  • 58% вважають, що Україна збудує сильну економіку
  • 55% вважаються, що держава все відбудує і відшкодує
  • 77% отримують зарплатню
  • 49% не впевнені щодо фінансового майбутнього
  • 44% вірять в Президента
  • 62% вірять в ЗСУ
  • 49% головна емоція: втома

“Ми втомилися і не віримо, що в найближчому майбутньому щось буде стабільно. Ми сильно хвилюємося за гроші. Тим не менше ми дуже віримо в Президента і ще більше ми віримо в Збройні сили України. У нас уже зараз є проблеми з грошима, ми бачимо, як ростуть ціни на продукти, ми не впевнені щодо свого майбутнього і взагалі не можемо дозволити собі таку розкіш як довгострокове планування. І все це проєктується на ринок нерухомості”, — узагальнив Денис Суділковський.

Ціни на нерухомість продовжують зростати. Причиною є не лише здешевлення національної валюти, а й руйнування логістичної системи, внутрішніх угод, проблеми з металом. Також раніше більшість скла Україна закуповувала в росії і білорусі — тепер потрібно замовляти його з Європи. У короткому моменті житло стає все більш недоступним, але величезна кількість забудовників повертається до роботи.1160 ЖК (66% з усіх ЖК в Україні) відновили будівництво.

ЛУН моніторить не тільки будівництво нових об’єктів, а й відстежує долю зруйнованих чи пошкоджених відносно нових багатоповерхових будинків (збудованих з 2010 року). За результатами моніторингу 74% новобудов Бучі, Ірпеня та Гостомеля отримали пошкодження різного ступеню.ЛУН створив проєкт “Будинки війни, де збирає історії людей, чиї будинки пережили військову агресію, і є можливість відновити ці домівки. Команда інформаційно допомагає людям зібрати кошти на відбудову.

Стейкхолдери ринку нерухомості: люди, забудовники, держава.

Стан стейкхолдерів зараз:

  • Люди: не мають фінансової впевненості.
  • Забудовники: мають скорочення продажів і зростання цін.
  • Держава: проводить реформи для забезпечення доступної іпотеки, але війна триває і економіка країни потребує підтримки.Необхідно включити четвертого стейкхолдера: іноземних партнерів.

Функції, які можуть виконувати стейкхолдери:

  • Люди: створювати робочі місця (60% ВВП — доля малого і середнього бізнесу у розвинутих європейських країнах).
  • Держава: створювати умови для розвитку економіки.
  • Забудовники: будувати як стратеги.
  • Іноземні партнери: надавати ресурси, моніторинг і контроль.

  • 1 мільйон родин втратив житло: 131 000 будинків зруйновано (дані KSE на 22 серпня 2022 рік). На жаль, ця цифра зростає з кожним днем. Довоєнний об’єм ринку нерухомості: 3-4 млрд доларів на рік. Додаткові потреби у житлі внаслідок війни: близько 50 млрд доларів. З виключно внутрішніми можливостями відбудова країни триватиме десятиліття.
  • Під час відбудови країни потрібно ставити питання не відбудови зруйнованого, а побудови нового, проаналізувавши наші і світові помилки минулого. Ми можемо побудувати щось нове і від нас залежить, наскільки воно буде якісним, комфортним і безпечним. Ми можемо будувати не за радянським прикладом, а створювати міста майбутнього.

Сергій Молдаховський, маркетинг-директор та член правління DOM.RIA та AUTO.RIA

Тема: Цінності бренду DOM.RIA та аналітика, як купували та орендували житло українці

З початком повномасштабного вторгнення, розуміючи, що людям потрібно буде переїжджати і негайно шукати нові домівки, DOM.RIA реалізувала новий вид перевірки нерухомості — по відеодзвінку.

З квітня ринок оренди житла почав відновлюватися. Але він змінився: своє житло здає в оренду багато людей, які не планували це робити. Хоч їм і потрібні кошти, оренда для ниї не є бізнесом. Ці власники лояльніші в питанні ціни, але прискіпливі при виборі нових мешканців їхнього житло. Для них базовим є збереження нерухомості, догляд за нею.

Олеся Романенко, адвокат та керуючий партнер Olsten partners law company

Тема: Юридичні новели ринку нерухомості під час війни

З початком повномасштабної війни держава, захищаючи інформацію, закрила всі доступи до реєстрів речових прав на нерухоме майно, реєстри будівельної діяльності, публічної кадастрової карти. Протягом березня-квітня ми не могли бачити інформацію, продавати, відчужувати, реєструвати право власності і та виконувати іншу діяльність. Потім повноваження відновилися, але з певними обмеженнями:

  1. Не всім нотаріусам дозволили проводити матеріальні дії щодо відчуження об’єктів нерухомого майна, а також проводити державну реєстрацію прав. Перелік нотаріусів, яким дозволено це здійснювати, розміщений на сайті Міністерства юстиції.
  2. Заборонили укладати договір купівлі-продажу, якщо з моменту державної реєстрації пройшло менше одного місяця.
  3. З’явилися обмеження на продаж нерухомості на підставі довіреності, якщо з моменту її видачі минуло більше одного місяця.

  • Прийнято Закон “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Тепер для того, щоб забудовник міг продати інвестору ще не збудовану квартиру, він спочатку повинен зареєструвати цей об’єкт (тобто право на цю квартиру як об’єкт житлової нерухомості) в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином інвестори будуть захищені від повторних перепродажів.

  • Договір з повним поверненням коштів може бути розірваний, якщо забудовник затримує введення будівлі в експлуатацію більше ніж на 6 місяців.

  • Створено реєстр пошкодженого та втраченого житла. Це можливість зробити перепис майна, щоб потім була можливість державою відшкодовувати це майно та житло.

  • На період воєнного часу і протягом одного року після закінчення війни будівництво будинків: індивідуальних, житлових, садових, дачних, також будівель і споруд не вище двох поверхів і площею до 500 м² може відбуватися без будівельного паспорту.

  • Один із найскладніших етапів у будівництві — погодження містобудівних умов. На сьогодні, якщо протягом 10 днів орган архітектури і будівництва не надав містобудівні умови або або відмову у їхньому наданні, на одинадцятий день такі умови вважаються невиданими і особа може будувати без них, не порушуючи при цьому законодавства.

  • Спрощені вимоги до якості будівельних матеріалів і ведення будівельної діяльності. Щоб будувати зараз не потрібно мати ліцензію — достатньо подати декларацію до органу місцевого самоврядування і отримати право будувати (порядок діятиме на час війни і три місяці після завершення).

  • Проводяться зміни до державних будівельних норм.

Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», керівник порталу заміської нерухомості Zagorodna.com

Тема: Аналіз ринку котеджних містечок України-2022

  • Зростання чи падіння попиту на нерухомість в котеджних містечках в умовах війни залежить від регіону, місця розташування, віддаленості від міста, готовності, типу нерухомості і віддаленості від місць бойових дій. Помічена нова тенденція: клієнти цікавляться більш відомими містечками, які давно на слуху у покупців.

У західних регіонах України попит на початку війни впав на 20-79%, а от в Закарпатській, Львівській, Івано-Франківській областях він відновився: є попит на недорогі таунхауси з ремонтом серед переселенців із Харківської та Миколаївської областей.У центральній Україні попит впав від 50 до 70%. Аналіз кількох районів Київської області показав, що попит у Броварському та Бориспільському районі знизився від 20 до 80%, а у Васильківському — на 100 відсотків. Це пов’язано з тим, що у цьому районі будується багато котеджних містечок з типом нерухомості “котедж”, які є дуже дорогими і на сьогодні попитом не користуються.

  • Забудовники говорять, що є інтерес до котеджних містечок, перегляди, але до угод справа доходить рідко. Є великий відкладений попит: покупці чекають на обвал ринку і падіння цін, щоб інвестувати з вигодою для себе. Також в умовах війни і невизначеності люди бояться інвестувати в будинки.

У Івано-Франківські області вартість метра квадратного зросла на 118%. Це пов’язано з тим, що в регіоні є багато котеджних містечок біля Буковелю з високими цінами.

Вартість залежить будинків у котеджних містечках залежить від типу нерухомості.Віктор Коваленко прогнозує подальше зниження попиту та вартості на нерухомість в котеджних містечках. Причини: висока конкуренція серед забудовників заміської нерухомості у містах-мільйонниках і передмістях, зниження реальних доходів українців, відсутність іпотечного кредитування на первинному ринку у сегменті заміської нерухомості, зниження платоспроможного попиту. За прогнозами пана Віктора ситуація зміниться і попит зросте у березні-квітні 2023.Роман Орлов, керівник соціальних та благодійних проектів International Ukrainian Crisis Fund.Американський фонд, заснований на початку повномасштабного російського вторгнення і спрямований на об’єднання ресурсів, які є в США, для розподілу і допомоги в Україні

Тема: Співпраця з міжнародними та національними фондами. Відбудова та інфраструктура

Роман Орлов розповів про два напрямки, за якими Ukrainian Crisis Fund зараз комунікує із США.Перший — це державні фонди. Це гранти від американського керівництва для проєктів, які будуть здійснюватися в Україні щодо відновлення різних категорій будівель. Це житлові приватні і багатоквартирні будинки. Також садочки, школи, лікарні. Американське керівництво зараз готує кілька таких грантів. Грантоотримувачами стануть фонди, видача грантів буде проходити на конкурсній основі. Є інформація, що на даному етапі державні фонди не можуть виділяти Україні допомогу, бо бойові дії ще не закінчилися.Зараз зазначені гранти перебувають на етапі розробки і будуть опубліковані наприкінці 2022 року. Гранти не матимуть дати: фонди можуть подавати заявки, але реалізація проєктів відбудеться лише після завершення воєнних дій або ж буде знайдено певне інше рішення.Другий напрямок: це гранти приватних фондів та фондів, які були створені на підтримку України. Тут мова йде про менші суми. Ймовірно гроші з таких організацій будуть направлені на невеликі міста і села для реалізації проєктів у одній місцевості. Або ж фонд відповідатиме за певний напрям. Наприклад, спонсоруватиме заміну пошкоджених вікон і дверей.Поки не існує цілісного бачення регулювання цих процесів. Єдина вимога, яка вже є у західних партнерів — це надійність фондів, через які будуть реалізовуватися проєкти. Це або фонди з історією, або які пройшли аудит чи працюють в партнерстві з державними органами.Оксана Кононова, CEO & Founder LOOQME

Теми: Дослідження інфополя ринку забудовників та профільних ЗМІ

Оксана продовжила думку Романа Орлова про те, що залучення грошей та інвестицій означає в першу чергу довіру за рахунок побудованого інституту репутації.Ринок житлової нерухомості в Україні мало займався питаннями репутації до повномасштабної війни. Імовірно це особливості ринку: тобто використовувалися інші механізми, інші інструменти. Це призвело до того, що системної роботи з побудови репутації бренду, довіри до бренду зі сторони різних стейкхолдерів, не тільки споживачів, не проводилося. Під час війни таку роботу провести дуже складно. Тим паче воєнний час — це не той час, коли компанії можуть дозволити собі дуже багато витрат. І їхнє скорочення часто означає скорочення такий позицій як маркетинг, піар і все те, що видається не на часі.Тези з дослідження:

  • Мало інформації зі сторони забудовників про підтримку: як ЗСУ так і людей, які постраждали від воєнних дій. Зараз підтримка ЗСУ та наявність чіткої позиції у брендів — це запорука успіху і збільшення довіри від споживачів. Довіра — це майбутні гроші або гроші сьогодні.
  • Не видно комунікації з іноземними партнерами. Компанії, які займаються будівництвом житла зараз, ніяк себе не проявляють у публічному полі в комунікації із закордонними донорами й організаціями: тими, хто в майбутньому міг би сприяти відновленню України. Ця комунікація відбувається більше на рівні інвестиційних фондів, які вже маючи репутацію і досвід, намагаються побудувати шляхи, щоб у майбутньому отримати фінансування. Ймовірно, ближче до перемоги цієї комунікації ставатим більше.

  • Не вистачає стабільності і обсягу комунікації. Здається ніби в середньому кількість згадувань забудовників досить велика, порівняно з будь-якою іншою галуззю. Але з них публікацій у головній ролі дуже мало. Не вистачає системності, різноманітності тематик, спікерів й інтересу до побудови публічності в цих брендів для споживача, держави й інших груп стейкхолдерів.

  • У соцмережах все дуже традиційно: є Facebook і forum.domik.ua. Майже нерозвинутий YouTube, який популярний і популярність якого тільки зростає в часи війни.

  • Зараз є велика можливість до комунікації, яку майже ніхто зі сфери житлової нерухомості не використовує — це тема комунікації майбутнього. Є багато коментарів про те, як усе погано, але ніхто не займає нішу пророка про те, яке щасливе майбутнє нас чекає. Перші місяці повномасштабної війни було не до того і зараз теж важко щось прогнозувати. Але донесення меседжів про майбутнє могло би зіграти позитивну роль в приверненні уваги до бренду та розширило би комунікаційні можливості.

Ярослава Католик, засновниця PRess Association UA та PR-market

Тема: PR та реклама в темі нерухомості. Що люди запитують, чим цікавляться та як саме їх зацікавити забудовникам

Після початку повномасштабної війни майже ніхто не говорить про піар і рекламу. Ми всі бачимо стерті білборди в Україні і бізнес запитує себе, що робити далі. Скорочується багато витрат на рекламу і піар.

  • Зараз майже вся інформація в інфопросторі — про війну. Інформації щодо бізнесових тем мало. Тому зараз час піару розпочати говорити і стати лідером думок. Те, що було до повномасштабної війни, — обнулилося. Лідером інфопростору потім буде той, хто комунікує саме зараз. Але зараз кожен вважає, що комунікація недоречна. Недоречно вважати, що комунікація недоречна. Людям потрібна інформація про економіку, бізнес, а не тільки про війну. Тому в представників ринку нерухомості зараз є шанс стати амбасадорами, якщо будуть дотримані правила комунікації: не реклама продукту, а нативний піар і користь інформації. Варто запитувати себе: чи в рамках військового стану ця інформація є доречною?

  • Зараз аудиторія звертає увагу, наскільки соціально активною є компанія. Соціальний проєкт має бути максимально виваженим, зрозумілим і доречним для вашої цільової аудиторії.

Усі виступи спікерів можна переглянути за посиланням.

Or subscribe to our newsletter

Only useful content, no spam
Дякую! Ваше звернення отримано!
Ой! Під час надсилання форми сталася помилка.